Cómo fijar el precio de los puestos vacíos de tu oficina
Tienes espacio libre, estás dispuesto a cederlo y ya sabes que es legal hacerlo. Ahora llega la pregunta que frena a muchas empresas en este punto: ¿cuánto cobro?
Poner un precio demasiado alto aleja a los interesados. Poner uno demasiado bajo deja dinero encima de la mesa y puede generar la sensación —errónea— de que hay algo que no funciona con el espacio.
Fijar el precio correcto no es una ciencia exacta, pero hay un método claro para llegar a un número que sea justo para ti, competitivo en el mercado y atractivo para la empresa que busca ese espacio.
El error más habitual: fijar el precio sin referencia de mercado
Muchas empresas fijan el precio de sus puestos vacíos de una de estas dos formas equivocadas:
Por intuición: "creo que 300 euros al mes suena razonable". Sin saber si eso está por encima o por debajo del mercado en su zona.
Por coste propio: dividen su alquiler entre el número de puestos y aplican ese resultado. El problema es que el precio de mercado no necesariamente coincide con tu estructura de costes.
El precio correcto no es el que a ti te parece justo ni el que cubre exactamente tus costes. Es el que el mercado está dispuesto a pagar por lo que tú ofreces, en la ciudad y zona en la que estás.
Los factores que determinan el precio de un puesto
Antes de mirar referencias de mercado, hay que entender qué variables hacen que un puesto valga más o menos.
Ubicación
Es el factor con más peso. No es lo mismo un puesto en el centro de Madrid que en un polígono de las afueras. Dentro de la misma ciudad, la accesibilidad —metro, cercanías, parking— y el tipo de zona —financiera, creativa, empresarial— influyen directamente en el precio que el mercado acepta pagar.
Servicios incluidos
Un puesto que incluye conexión a internet de calidad, limpieza diaria, suministros, zona de descanso y acceso a sala de reuniones vale más que un puesto pelado con una silla y un escritorio. Los servicios incluidos son uno de los principales argumentos para justificar un precio más alto.
Servicios que añaden valor percibido:
- Conexión a internet estable y rápida (100 Mbps simétrico o más)
- Limpieza incluida
- Suministros (luz, agua, climatización)
- Acceso a sala de reuniones (aunque sea con límite de horas)
- Recepción o dirección fiscal
- Cocina o zona de descanso equipada
- Parking o facilidad de aparcamiento cercano
Tipo de puesto
No es lo mismo un puesto en open space que un despacho privado o semiprivado. La privacidad tiene un precio. Estos son los tres tipos principales:
| Tipo de espacio | Precio relativo | |---|---| | Puesto en open space compartido | Referencia base | | Puesto en zona semiprivada o separada | +20% a +40% | | Despacho privado (uso exclusivo) | +80% a +150% |
Flexibilidad del contrato
La flexibilidad vale dinero. Un puesto mes a mes con 15 días de preaviso permite al inquilino salir rápido si cambia su situación, y eso lo valoran. Puedes cobrar entre un 10% y un 20% más que por un acuerdo de seis meses mínimo.
Estado y calidad del espacio
Una oficina bien equipada, moderna, luminosa y con mobiliario en buen estado justifica precios más altos. Una oficina oscura, con mobiliario viejo o en un edificio con problemas de mantenimiento tiene menos margen para pedir precios premium.
Referencias de precios por ciudad
Estos son rangos orientativos para el mercado actual en España. Las cifras corresponden a puestos en open space con servicios básicos incluidos (internet, suministros, limpieza):
| Ciudad | Rango mensual por puesto | |---|---| | Madrid centro | 280 – 500 € | | Madrid zona empresarial / periferia | 160 – 300 € | | Barcelona centro | 260 – 480 € | | Barcelona zona empresarial | 150 – 280 € | | Valencia | 110 – 220 € | | Sevilla | 90 – 190 € | | Bilbao | 120 – 240 € | | Málaga | 100 – 200 € | | Zaragoza | 90 – 170 € |
Para despachos privados, multiplica el precio por puesto de open space por 2 o 2,5 como referencia inicial, ajustando según los metros y los servicios.
El método para calcular tu precio
Una vez tienes las referencias de mercado para tu zona, aplica este proceso en cuatro pasos:
Paso 1 — Calcula tu coste real por puesto
Suma todos los costes fijos mensuales de tu oficina:
- Alquiler
- Suministros (luz, agua, gas, internet)
- Limpieza
- Seguro
- Comunidad o gastos del edificio
- Cualquier otro gasto recurrente
Divide ese total entre el número de puestos físicos que tienes. Eso te da el coste por puesto.
Ejemplo: 4.000 € al mes / 20 puestos = 200 € por puesto al mes.
Este número es tu suelo: lo mínimo que necesitas ingresar por puesto para que la operación sea neutra. Por debajo de ese número, estás subsidiando al inquilino.
Paso 2 — Consulta el precio de mercado en tu zona
Mira qué se pide en comparteoficina.es y en otras plataformas para puestos similares al tuyo en tu ciudad y zona. No te fíes solo de los precios anunciados: fíjate también en los que llevan tiempo sin moverse (suelen estar caros) y en los que se publican y desaparecen rápido (suelen estar bien ajustados).
Identifica tu rango de mercado: el intervalo de precios razonables para tu perfil de espacio.
Paso 3 — Posiciónate dentro del rango según tus diferenciales
Una vez tienes el rango, decide dónde dentro de ese rango quieres estar según los factores que vimos antes:
- ¿Tu espacio es mejor que la media? Apunta al tercio alto del rango.
- ¿Es comparable a la media? Apunta al tercio medio.
- ¿Tiene algún punto débil? Apunta al tercio bajo o justo por debajo de la media.
No intentes ser el más barato. Los inquilinos que buscan solo precio son los que más problemas dan. Busca ser competitivo y justificado.
Paso 4 — Valida el precio antes de publicar
Antes de publicar, hazte estas preguntas:
- ¿Este precio cubre mi coste real por puesto? (debe ser sí)
- ¿Está dentro del rango de mercado para mi zona y tipo de espacio? (debe ser sí)
- ¿Los servicios que incluyo justifican este precio frente a la competencia? (debe ser sí)
Si las tres respuestas son afirmativas, tienes un precio de partida sólido.
Cómo ajustar el precio si no recibes solicitudes
Si publicas tu espacio a un precio y pasan dos o tres semanas sin solicitudes de calidad, hay dos posibles causas:
El precio está fuera de mercado. Revisa si estás pidiendo más de lo que el mercado acepta en tu zona. Reduce un 10-15% y observa la respuesta.
La presentación del espacio no es atractiva. A veces el precio es correcto pero las fotos son malas, la descripción es vaga o falta información sobre los servicios. Mejora la presentación antes de bajar el precio.
Un truco práctico: si recibes solicitudes pero nadie cierra, el precio puede estar en el límite alto y los interesados encuentran alternativas ligeramente más baratas. Si directamente no recibes solicitudes, el precio está claramente por encima del mercado o la presentación tiene un problema de fondo.
¿Incluir IVA o precio sin IVA?
En la comunicación del precio hacia el mercado, lo más habitual es indicar el precio sin IVA seguido de un "más IVA" o "+ IVA". Así es como lo presentan la mayoría de operadores del sector y como lo entienden las empresas que buscan este tipo de espacio, ya que normalmente pueden deducirse el IVA.
Si tu arrendatario potencial es un autónomo o una empresa en régimen general de IVA, el impuesto no es un coste real para ellos. Si es alguien que no puede deducir el IVA, entonces el precio con IVA incluido es el que le impacta.
En cualquier caso, sé siempre transparente sobre si el precio incluye o no IVA. La ambigüedad en este punto genera desconfianza.
Preguntas frecuentes
¿Puedo cobrar más que el precio proporcional de mi alquiler? Sí, siempre que estés estructurando el acuerdo como cesión de uso o prestación de servicios de espacio de trabajo, no como subarriendo formal. En el subarriendo regulado por la LAU, el precio del subarriendo no puede superar el del arrendamiento principal. En un acuerdo de servicios de espacio, no existe ese límite legal.
¿Debo cobrar lo mismo por todos los puestos? No necesariamente. Si algunos puestos están mejor ubicados dentro de la oficina —más luz natural, más privacidad, mejor posición respecto a las zonas comunes—, puedes diferenciar precios. En la práctica, para acuerdos entre empresas lo más habitual es un precio único por puesto de igual categoría.
¿Tiene sentido ofrecer descuento por volumen? Sí, si una empresa quiere tres o cuatro puestos a la vez, un pequeño descuento tiene lógica: simplifica la gestión, reduce la rotación y asegura un ingreso mayor de forma estable. Un 5-10% de descuento por tres o más puestos es razonable.
¿Cómo ajusto el precio si incluyo servicios adicionales como sala de reuniones? Tienes dos opciones: incluir el uso de sala de reuniones hasta cierto número de horas en el precio base, o cobrarla aparte por horas. La primera opción simplifica la gestión y hace el precio total más atractivo. La segunda permite monetizar las horas de sala por encima del uso incluido.
¿Puedo subir el precio si la demanda es alta? Sí, pero hazlo al inicio de nuevos acuerdos, no de forma retroactiva sobre acuerdos en curso sin preaviso. Si tu espacio gusta y recibes más solicitudes de las que puedes atender, es una señal clara de que puedes subir el precio en los siguientes acuerdos.
El siguiente paso
Una vez tienes claro el precio, publicar el espacio es el paso natural. En comparteoficina.es puedes describir exactamente qué ofreces, indicar el precio y empezar a recibir solicitudes de empresas con necesidad real.
Publica tus puestos vacíos en comparteoficina.es